DSR 계산방법을 이해하고 주택담보대출 고민해보기

생애최초 주택구입 시 LTV 규제가 80%까지 늘어나면서 주택담보대출 고민이 많은데요. 단순히 아파트 가격에 80% 대출이 나오는 거 아니야? 하고 생각한다면 오산입니다. DSR 계산방법에 대해 알아보고 주택담보대출한도를 알아보겠습니다.

 

 

 

DSR이란?

DSR(Debt Service Ratio)이다. 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이다.

 

※ 소득이 없는데 대출이 너무 많으면 사람들은 원금과 이자를 상환하지 못한다. 그래서 소득범위내에서 적정 대출하라는 의도로 만든 것이다.

 

 

DSR 계산식

DSR = 가계대출 원리금 상환액(연간 대출  + 기타 대출) / 연간 소득

즉, 원리금 상환액 = DSR (40% 한도) * 연간 소득

※ 연간 소득은 세전 소득, 전세는 DSR에서 제외

 

 

DSR 계산 예시

예시1) 연봉 5000만원인 직장인이 내 집 마련을 하려고 한다. 이때 최대 대출금액은? (기존 대출 없음)

 

원리금 상환액 = DSR (40% 한도) * 연간 소득 = 40% * 5000만원 = 2000만원

한 달 상환액 = 2000만원 / 12개월 = 약 167만원

 

 

원리금 균등 상환 방식으로 대출기간 30년, 연이자율 5% 가정하면 대략 3억원 정도 대출 가능하다. 즉, LTV 80%를 가정하면 3.7억원 정도의 아파트를 구입 가능하다. (주택담보대출만 활용한다면, 내 현금은 최소 0.7억원 정도는 있어야 한다.)

대출 3억원, 원리금균등, 대출 30년, 연이자 5%

 

예시2) 연봉 8000만원인 직장인이 내집마련을 하려고 한다. 이때 최대 대출금액은? (기존 대출 없음)

 

원리금 상환액 = DSR (40% 한도) * 연간 소득 = 40% * 8000만원 = 3200만원

한 달 상환액 = 3200만원 / 12개월 = 약 267만원

 

 

원리금 균등 상환 방식으로 대출기간 30년, 연이자율 5% 가정하면 대략 5억원 정도 대출 가능하다. 즉, LTV 80%를 가정하면 6.2억원 가격의 아파트를 구입 가능하다. (주택담보대출만 활용한다면, 내 현금은 최소 1.2억원 정도는 있어야 한다.)

대출 5억원, 원리금균등, 대출 30년, 연이자 5%

 

Q&A 예상 질문과 답변

(질문) 원리금 균등방식을 활용한 이유는 뭔가요?

(답변) 1회차 상환금액이 제일 낮은건 원리금 균등방식입니다. 대출받는 사람에게 유리한 건 원금균등방식이지만 대출한도가 낮아집니다.

 

 

(질문) 연이자율 5%로 설정한 이유가 있나요?

(답변) 신용등급을 적절히 관리하신다는 가정으로 5%가 적절하다고 판단했습니다. 현재 5%보다 높게 빌려야 하신다면 반드시 신용점수 관리를 하시길 바랍니다.

 

 

(질문) 대출기간을 30년보다 더 늘리면 대출한도가 늘어나지 않나요?

(답변) 맞습니다. 그러나 보통 30년 정도 직장을 다니기 때문에 대출기간을 30년으로 설정하였습니다.

 

 

(질문) DSR 한도는 항상 40% 인가요?

(답변) 은행권은 40%, 비은행권(보험사 등)은 50%입니다. 비은행권의 경우, 보통 대출이율이 은행보다 높습니다.

 

 

(질문) 기존대출이 있으면 어떻게 계산해야하나요?

(답변) 대출종류에 따라 다르겠지만, 기존대출 상환액을 역산한만큼 대출한도가 낮아진다고 보시면 됩니다.

 

 

(질문) 맞벌이부부인데 DSR이 어떻게 적용되나요?

(답변) DSR 계산시 소득을 합산할 수도, 분리할 수도 있어서 유불리를 따지셔야 합니다. (LTV 80% 한도가 2022.08.01 이후 최대 6억원임을 함께 고려하세요)

 

 

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